안녕하세요! 오늘은 많은 사람들이 궁금해 하는 부동산 시세, 즉 부동산 가격을 형성하는 요인과 그 가격을 형성하는 과정에서 보게 되는 이중성, 그리고 부동산 시장 가격 형성의 13가지 원칙에 대해서 살펴보려고 합니다. 부동산의 가격 형성에 적용되는 13가지 원칙에 대해 알아보고, 과정의 반복에 따른 부동산 가격의 이중성은 무엇을 의미하는지 알아보는 과정을 통해 부동산의 기본적인 원리를 파악하고, 부동산 투자 시 참고하시기를 바랍니다!
부동산 시세(가격) 형성 요인
부동산의 가격 발생 요인에 영향을 주는 제반 요인은 어떠한 것들이 있는지 알아보겠습니다. 부동산의 가격은 부동산 가격 발생 요인인 상대적 희소성과 유용성, 유효 수요의 상호작용에 의해 발생 및 유지, 수정, 파괴됩니다. 또, 부동산의 가격 발생 요인은 가격 형성 요인의 영향을 받아 변화하는 특징을 가지고 있습니다.
부동산 가격의 13가지 원칙
부동산 가격 형성과 유지의 법칙성을 추출해, 부동산 평가 활동의 지침으로 삼으려는 행위의 기준이 되는 13가지 원칙에 대해 알아보겠습니다.
수요 및 공급의 법칙
수요와 공급이 일치하는 점에서 균형 가격 및 균형 수급량이 결정됩니다. 완전경쟁시장에서만 달성되며, 완전경쟁시장에서는 초과 공급 및 초과 수요가 존재하지 않고, 자원이 효율적으로 배분되며, 한 종류의 재화에는 오직 하나의 가격만이 존재하는, 균형가격(일물일가)의 원칙이 성립합니다.
대체의 원칙
부동산 가격이 대체 가능한 다른 부동산 또는 재화 가격과 상호 영향을 주고받으며 형성된다는 원칙입니다. 같은 효율이면 낮은 가격을, 같은 값이라면 보다 높은 효용을 선택하며 대체 가능한 두 개 이상의 재화 간에 서로 영향을 미쳐서 가격이 형성된다는 원리입니다. 관련된 원칙으로는 경쟁의 원칙, 수요 및 공급의 원칙, 기회비용의 원칙이 있습니다. 감정평가활동과의 관계에 있어서는 감정평가 3가지 방식의 이론적 근거가 됩니다.
예측의 원칙
부동산 가격은 해당 부동산의 수익성과 쾌적성에 대한 예측의 영향을 받아 결정된다는 원칙입니다.
균형의 원칙
부동산의 수익성(유용성 및 쾌적성)이 최고로 발휘되기 위해서는, 그 내부 구성 요소의 결합 형태가 균형을 이뤄야 한다는 원칙입니다.
변동의 원칙
부동산 가격 형성 요인의 변화와 개별적인 요인의 변화, 지역 요인의 변화로 인해 부동산 가격도 변동 과정에서 형성된다는 원칙입니다. 이에 따라 부동산 가격 형성 요인의 분석, 지역 요인의 분석, 개별 요인의 분석이 동태적으로 이루어져야 한다는 것을 나타내고 있습니다.
기여의 원칙
부동산의 각 구성 요소의 가격에 대한 공헌도에 따라 부동산 가격이 영향을 받는다는 원칙입니다. 투자 적합 여부를 판단하는 기준이 되며, 병합 및 분할 가능성과 관련이 있습니다.
수익 배분의 원칙
토지 및 자본, 노동, 경영의 생산 요소에 의해 발생되는 수익은 이들의 제요소에 배분되며, 자본, 노동 및 경영에 배분된 몫 이외의 잔여액은 그 배분이 정당하게 이루어지는 한 토지에 귀속된다는 원칙입니다. 감정 평가 활동과의 관계에서 투자 적합 여부, 수익 방식과 토지 잔여법, 건물 잔여법에 유용합니다.
수익 체증 및 체감의 원칙
부동산 단위 투자액을 증가시키면, 총수익 또한 증가하지만 증가되는 단위 투자액에 대응하는 수익은 점차 증가하다가 일정 수준에 도달한 이후부터는 점차 감소한다는 원칙입니다.
경쟁의 원칙
초과 이윤이 경쟁을 초래하며, 경쟁은 결국 초과 이윤을 감소 및 소멸시키게 된다는 원칙입니다.
적합의 원칙
부동산의 수익성이 최대로 발휘되기 위해 부동산이 속한 지역의 환경에 적합해야 한다는 원칙입니다.
외부성의 원칙
부동산의 가치는 외부적 요인에 영향을 받는다는 원칙입니다.
기회비용의 원칙
투자 대상의 가치 평가는 그 투자 대상의 기회 비용에 의해 평가된다는 원칙입니다.
최유효 이용의 원칙
최유효 이용을 전제로 파악되는 가격을 표준으로 하여 부동산의 가격이 형성된다는 원칙입니다.
부동산 가격의 이중성
부동산의 가격이 형성되는 과정에서 나타난다는 이중성이 무엇을 뜻하는지 알아보겠습니다. 재화의 가격은 수요와 공급에 의해서 결정되고, 결정된 가격은 다시 수요 및 공급에 영향을 미쳐 수요와 공급의 균형을 이루는 과정이 반복되는 것을 의미합니다. 부동산 가격도 그 부동산 가격의 발생 요인인 부동산의 상대적 희소성, 유용성, 유효 수요의 상호 결합에 의해 형성되고, 가격이 형성되면 그 가격은 다시 이들에게 영향을 미쳐서 부동산의 수급을 조절하게 된다는 뜻입니다.
지금까지 부동산 가격 형성 요인과 그에 관련된 원칙, 그리고 이중성에 대한 설명을 통해 부동산의 기본 원리에 대한 유용하고 흥미로운 정보를 얻을 수 있었습니다. 13 가지나 되는 원칙은 대체로 비슷하다고 느껴질 수도 있고 어쩌면 바로 지식을 습득하기에는 약간의 부담이 될 수는 있으나, 무엇보다도 부동산 가격에 대한 이해를 높이는 데에 충분히 도움이 되었다고 생각합니다. 오늘은 부동산 관련 상식 중에서도 기초적인 가격 형성 원리에 대해 알아보았으니, 다음에는 실생활 및 부동산 계약 시 도움이 될 수 있는 유용한 정보로 찾아뵙겠습니다. 감사합니다! 🏠
